新华社记者于瑶、马俊
2009年以来，随着房地产市场回暖向好，房地产商违法销售、频繁调价、捂盘惜售等行为层出不穷。为了调控房价，近期宁夏出台了《宁夏回族自治区商品房销售管理暂行办法》，其中规定已备案商品房6个月内不得涨价。这一空前严厉的调控政策是否具有可操作性？种种违规行为是否能够就此得以遏止？办法出台后引起社会广泛关注。
房价亢奋让购房者“后悔”
试图通过限制房价涨幅来调控楼市，宁夏已不是第一家。2007年南京市就推行一房一价的政策，销售价格需在经过政策核定的基准水平内浮动。今年6月昆山市成为全国首个试点房价备案制度的城市，规定价格主管部门对普通商品房实行价格成本备案，并明确商品房利润率不得超过12％。
许多人为此称赞这是政府调控房价的“积极性作为”。2009年下半年以来，部分城市的房价飞涨已经到了不得不调控的地步了。据宁夏回族自治区住房和城乡建设厅数据显示，1月份至11月份，宁夏商品房销售面积和销售额双双创年内新高，销售面积628．20万平方米，销售额196．34亿元，分别比上年同期增长41．2％和81．5％。
银川的商品房销售总额达到80亿元，部分楼盘的价格涨幅甚至高达50％。记者在采访中发现，在银川市南部的宝湖附近，一个楼盘2009年年初每平方米的房价是3000元左右，年底就到了4700元。一些业内人士认为，银川房价或将整体加速进入单价6000元时代。据一位有关部门领导介绍，银川市2009年的商品房均价大概上涨了22％，相当于每平方米上涨680元，远高出原来预计的12％。
与高亢的房价相对应的是楼盘销售的火暴场面。记者连日来走访了一些中高端楼盘发现，很久没有见到的提前排队等待开发商开盘的现象重新出现。由于房源紧张，一些购房者走进售楼部首先就问：“还有房子没有？”百姓担忧无房的心理普遍存在。“房价怎么可能会下降？不要‘一天一涨价’就好了，同样的小区，朋友几个月前买一平方米2000多元，我现在买就涨到4000多元，后悔死了。”刚刚购买新房的市民小葛说。
而在这种量价齐升的形势下，很多开发商似乎并不着急出售，捂盘冲动强烈。在采访中记者了解到，银川市很多楼盘存在各种形式的团购现象，也因此引发很多炒卖楼号的行为。在银川市生态住宅中心北塔湖附近，很多楼盘还没开盘多数房源就已经被内定或团购，能够在售楼部购买的房源寥寥无几。据一些业内人士反映，现在炒卖楼号现象在银川有所抬头，前不久一些升值潜力大的楼盘一个楼号甚至炒到8万元，而这些房源很多来自于内部团购。
本月起，宁夏有关部门正在想办法打击开发商的违法销售、捂盘惜售等行为。
房价疯涨牛头为何摁不下
尽管政府调控房价的决心很坚决，但是一些购房者却表示担忧，认为很多调控手段和措施推行起来可能受挫。开发商对后市看涨，可以采取放慢建设和销售进度的方式对抗，政府的价格干预政策怕是只能管一时，搞不好半年之后房价又开始猛涨。
有房地产业内人士也表示，这样的规定对开发商虽然能够形成一定程度的威慑，但在宁夏公布的办法中，有些规定仍然不具体。办法中并没有规定楼盘的备案价格如何审查，如果过了6个月大限，开发商该如何调价？因此执行起来有难度。银川市房地产协会的一位负责人认为，目前国务院提出要遏制部分城市房价过快上涨，但是调控一定要有手段，如果要限制房地产商备案价格后随意调价，就要把它的价格成本摸清楚。
2009年以来，土地的稀缺性似乎突然被放大了，开发商拿地的热情非常高涨，银川市现有的配套设施健全、生活便利、升值潜力大的地块已经所剩无几，连银川郊县的土地都被拍到一亩80万元。如果想要平抑房价，还是要增加土地的供应量，这样市场上的供给紧张才能缓解。
另外，日益高涨的楼市使投机性炒作成分加大。经历了金融危机后，许多投资者对投资股票、基金等虚拟资产的积极性有所下降，对于房屋等不动产的投资意向却非常浓厚，“手中有房，心中不慌”的心理愈演愈烈。“怀揣投机心理买房的人不断增多，在银川市越是高档楼盘越是火热。”一家房地产开发公司的负责人说。在银川市的一些新建小区内记者注意到，晚上亮灯居住的用户稀疏可见，银川市几家大型供热企业也普遍反映，一到冬天，就会有不少用户要求停暖，因为很多人买了房子根本不住。
保障性住房建设的欠账太多也成为房价高涨的因素之一。近年来，保障性住房建设在住房建设中所占比例太低，各地开建的积极性仍然不足，使住房供应结构严重失衡。宁夏科亨置业公司副总裁杨晓峰说：“如果房地产市场任凭商品房一手遮天，就不可能做到遏制房价过快上涨。对于社会保障性住房的认识，不能仅限于对低收入家庭‘居者有其屋’的保障作用，增大投放量有助于防止房地产市场过热发展。”
遏制房价过快上涨要有硬手段
宁夏住房和城乡建设厅就新出台的规定表示，一个楼盘备案价格之后的销售周期大概三到五个月，规定已备案商品房6个月不得涨价，是为了保证开发商和购房者之间销售信息的对等。
一些市民认为，对商品房销售进行价格干预是有必要的，政府需要出手稳定房价。虽然很多城市的房地产管理部门已开通备案系统向社会公布楼盘信息，但是备案的房价往往与实际销售价格有很大差距。若是房价上涨，开发商对房价继续上涨的预期强烈，就会出现房企竞相通过土地拍卖市场高价拿地，造成地价节节攀升、建房后暂不销售以取得更大利润和随意调价等违规行为。
宁夏大学房地产研究所副所长邓宇认为，进行行政干预虽然很直接，短期内有助于稳定房价，但是开发商很可能想尽办法“软抵抗”，通过捂盘延长销售周期，等待涨价时机的到来。目前房价猛涨很大程度上是因为炒作和暗箱交易，从根本上来说，稳定楼市需要政府间接调控，当务之急是“一增、一打”，一方面千方百计增加中低价位商品房的供应，另一方面打击愈演愈烈的炒卖房号等投机行为和开发商变戏法式的捂盘惜售行为。
温家宝总理在日前召开的国务院常务会议上提出，要继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。一些分析人士认为，保障性住房建设要有严格的计划，地方政府要对保障性住房建设心中有数。据了解，为了加强调控手段，宁夏从2010年1月起，将从施工单位以及投资主体直接采集相关数据，按月向社会发布保障性住房的施工面积、竣工面积，廉租房的施工面积、竣工面积和竣工套数等数据，并监控本年对低收入人群的保障性住房面积和套数。
一些房地产市场分析人士认为，干预地价而非直接干预房价是政府调控楼市重要途径。地价过快上涨必然推高开发商的预期，导致购房者不得不接受房价连年上涨的现实。据了解，银川市郊县的商品住宅用地已经拍到80万元一亩，一些开发商拿地之后成了烫手山药，不得不推迟开发时间，有些开发商干脆退地。此外，政府管理房地产市场还应当公开、透明，不仅要公开土地交易的成本、单价，还应该公开一手房的价格、二手房的价格，这样百姓才会看到真实的房市信息。
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