同煤集团轩煤公司物业管理处 李舂兰
物业管理作为国有企业的一部分,在受到传统体制的影响,不少的物业管理部门不能适应市场经济的要求,经营机制不活,管理水平落后,服务意识不强,创新观念滞后,企业经营亏损,有的甚至没有经济上的独立自主权和决策权,比较严重地制约了企业走向市场和在市场上求生存、求发展,不仅阻碍了物业管理市场地健康发展,也影响了物业管理市场化地发展进程。
一、物业管理转制的实践
企业物业管理的企业化；传统意义上的房管所管理已经不适应市场化、规模化、专业化发展的方向。这就迫使众多的物业管理不断从服务意识、服务理念、管理手段的创新,从可持续发展角度出发产生新的物业管理和服务模式。积极探索公有制多样化实现形式搞好管理。
按照有关“抓大放小,有所为,有所不为”的企业改制要求,积极探索建立真正的以资产为纽带的由法人、自然人多元投资的有限责任公司,明晰企业资产结构,明确各股东的责任、权利和义务,强化物业管理企业在市场上的独立决策和运作的能力,建立和健全物业管理企业所具备市场准入的基本条件。
二、物业管理企业化改制的发展
物业管理企业的发展必须做大做强。通过“二次改制”的企业,在通过资本运作,实施产业重组,走联合发展的道路的思路,引发了改制企业的第二种形式一一外部投资者所有制,即把企业的所有权通过充分引入竞争机制,出售给企业现任管理层以外的投资者或通过增资扩股将控股股东地位让给外部投资者。这样公司的控制权开始流动起来后,才有可能通过市场竞争机制给企业找到最合适的控制者。
现在我国的物业管理企业主要有二类：①由房管所转制的物业管理公司、②由开发商建立的物业管理公司和以适应市场需要而成立的各类物业管理公司及保安、保绿、保洁、维修等专业公司。
物业管理应当走市场化运作、规模化经营、专业化发展的道路。而资产重组和产权多元化不仅符合建立现在企业制度的客观要求,而且也是企业实现规模化管理、发展,市场化经营、运作道路的有效手段。一般来说,物业管理企业创新发展现在有3种产业重组的模式:(l)以寻求规模经济效益、实施专业项目管理为目的的产业重组、联合发展:(2)以按照物业管理的业务内容组建的专业服务管理机构,比如保安、保洁、绿化、工程维修等物业管理的专业部门。它有利于统一物业管理专业服务的标准,统筹物业管理专业服务安排,提高资源的配置、使用效率。(3)以各自的长处、特色进行的人员、机构、资产的重新整合,组成集约化的新业务联盟形式的资产重组。这样既有利于节约管理成本、共享资源，凭借优质化和人性化的管理与服务实现规模管理带来的经济效益和增强企业在市场上的竞争能力。
物业管理部门决策机制的变化、管理水平的变化和拓展效益的变化。企业在运行上一切以市场为导向,减少盲目性:观念更新使企业人事制度形式多样,灵活有效:在制度上管理规范、严格,加之有效的机制保障:自主经营意识增强,强调企业以产生经济效益为中心,新业务、新增长点开拓速度加快。
管理模式专业化的物业管理的发展;成立专业的物业设施设备维护、绿化养护、物业投资咨询,并联合众多的比如保洁、保安、特约服务机构部门管理服务、为客户提供全方位的专业、优质的服务保障。同时将着重于加强管理、进一步提高管理水平、设立投诉中心,把对客户的优质服务工作放在第一位，提升综合竞争力、服务业主、服务社会。
